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雅居乐:开启千亿永盛彩票规模之上的高质量增长

房产新闻 2019-03-23 15:28124网络admin

  投资的本质是在不确定的市场中挖掘较高确定性的企业,以业绩的确定性来穿越不确定的市场周期。

  3月20日,雅居乐发布了2018年年报。

  年报显示,2018年,雅居乐累积预售金额为人民币1026.7亿元,较2017年增长14.5%;

  营业额及净利润分别为人民币561.45亿元及人民币83.58亿元,较2017年分别增加8.8%和23.3%。

  在2018年房地产市场复杂多变的环境下,雅居乐这家老牌的粤系房企成功跨越了千亿规模的门槛,成为中国最具竞争力的规模房企之一。

  但仔细研读雅居乐的年报,比规模更值得注意的,是雅居乐的获利能力。

  年报显示,2018年,雅居乐的毛利率和净利率分别达到43.9%及14.9%,毛利率在行业中大幅领先。

  在房企普遍快周转牺牲利润率换取规模的当下,雅居乐在越过千亿规模时选择了一条不同的道路——规模快车道上的高质量发展。

  透过年报可以发现,凭借前瞻性的布局和总量较大的优质土储,雅居乐未来的业绩已经高度锁定。

  规模、盈利一个都不能少

  雅居乐提前一年实现了自己的千亿小目标。

  2017年初,雅居乐正式宣布2019年冲刺千亿目标,雅居乐董事局主席陈卓林宣布旗下地产业务未来平均每年保持30%增速,实现3年年销售突破1000亿元。

  不过,近年来,房企销售额的增长往往是以牺牲利润率等盈利质量为代价的,特别是与雅居乐规模相当的成长性房企,为了冲刺规模,二者之间背离更大。

  不同的是,雅居乐的盈利质量,正随着销售规模的增长而同步增长。

  利润率提升是房企竞争力的体现,毛利率则代表了企业在直接生产过程中的获利能力。

  年报显示,2018年,雅居乐整体毛利率及净利润率分别为43.9%及14.9%,较去年分别上升3.8个百分点及1.8个百分点。销售收入的增长叠加毛利率和净利率的提升后,雅居乐2018年毛利为人民币246.74亿元,较去年增加19.3%;净利润83.58亿元,同比增长23.3%。

  下图为雅居乐与其他房企的毛利率数据:

雅居乐:开启千亿永盛彩票规模之上的高质量增长

  (说明:截至制表日期,未披露2018年报的取2018年中期毛利率)

  从过去几年的历史来看,雅居乐的毛利率还有持续上行的趋势。

  2015-2017年,雅居乐的毛利率实现从25.1%、26.5%到40.1%的三级跳,净利率则从5.4%、6.5%向13.1%不断攀升。

  雅居乐的较高盈利质量,是建立在前瞻性的市场判断和产品力的基础上的。

  而前瞻性的市场判断,最直接的回报体现在拿地成本上。

  年报显示,雅居乐2018年的新增拿地成本仅为2825元/平方米,这在已经形成全国布局的开发商中处于非常低的水平。

  与严格控制拿地均价形成对比的,是雅居乐的基于产品力贡献着较高销售均价。

  从家私行业起家的雅居乐,对产品设计和服务质量异常重视,尤其是在产品的规划设计、园林打造、户型开发等方面有着执念式的追求。

  熟悉雅居乐的人都知道,雅居乐很多售出的产品过了两三年以后,跟同区域的其他同级开发的产品对比,二手价格表现是最好的。这一结果的核心在于,雅居乐在于产品原来设计之初已经考虑了多年后的需求,以及维护做得相对比较好,价值升值性佳。

  年报显示,雅居乐2018年平均预售价为12871元/平方米,较上年增长5.6%。

  事实上,2015-2017年,雅居乐销售均价分别为8642元/平方米、8808元/平方米、10424元/平方米,呈现出稳步提升的趋势。

  地产下半场,战略取胜

  需要指出的是,房企的财报是基于历史时点的,并且收入结算有滞后性和一定的主观性。2018年的业绩只代表雅居乐的过去。

  一家房企的短期业绩,可以从其销售额中得以部分体现;而要判断一家房企的中长期业绩能否持续,则要看其土地储备能不能支撑起未来的销量增长。

  年报显示,截至2018年底,雅居乐于65个城市拥有预计总建筑面积达3623万平方米的土地储备,其中大理、福州、邯郸、合肥、湖州、漳州等20个城市为新开拓市场。

  以雅居乐2018年12871元/平方米的平均售价粗略估算,可以在未来几年带来超过4660亿元的销售额。以2018年1026.7亿元销售额计算,现有土储足以覆盖雅居乐未来4.5年的销售。

  从中短期来看,雅居乐的可售货值也可大幅覆盖未来一年的销售目标。

  年报显示,雅居乐2019年可售建面是1357万平方米,货值超过2000亿元,其中新开售项目31个,全年总在售项目117个。

  不仅是数量较多,前瞻性的战略布局也让雅居乐拥有较高的土储质量。

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