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万科:危机感驱动公司永盛彩票代理发展 “大江大海”计划不

房产新闻 2019-03-29 13:3386网络admin

  中证网讯(记者 齐金钊)从“收敛聚焦”、“巩固提升基本盘”、“矢量组织、冠军组织、韧性组织”,到“活下去、活得好、活得久”,近年来,自带话题流量的万科不断抛出一个个新名词,成为行业热议和猜测的焦点。3月26日上午,带着新鲜出炉的2018年年报,万科A(000002)在深圳总部举行了业绩推介会。针对房地产行业的未来、万科的“护城河”、业务转型进程以及万科人才引进培养计划等诸多方面的内容,万科管理层进行了一一回答。

  以能力领跑代替规模领跑

  近年来,房地产行业的集中度提升越来越难,大型房地产商之间已经进入“高手对决”阶段。对于行业竞争,万科总裁祝九胜表示,从全球的经验来看,单一开发商的市占率最高会到6%-8%,公司过往通过对自己的能力定位和战略定位,对规模的追求和依赖变得不那么严重了,万科未来要在能力上做到领先和领跑。

  “所谓领先,我们要能够先看到客户的需求变化、市场的变化,能够先一步找到答案。所谓领跑,就是能够给客户提供更多的产品和服务,赢得更好的口碑。”祝九胜表示,为了在能力上领先领跑,万科已经在租赁住宅、物流、物业服务等多个领域找到了办法。

  祝九胜介绍,在租赁住宅方面,万科从2007年开始探索,2008年在广州有了第一个租赁项目万汇楼,为低收入的家庭提供租赁方案,2014年开始大规模探索和布点,经过4年时间,现在已经开业运营超过6万间,一年的租金收入接近8亿;在物流业务方面,公司旗下万纬物流管理面积现在也超过了971万平米,进入了42个城市,各种经营指标在行业里面相对领先,也能覆盖融资成本;在传统的物业服务方面,2018年物业服务业务板块的收入达到了98亿元,用4年的时间增加了5倍。

  危机感驱动公司发展

  从2018年秋天开始,万科关于管理方面的各种说法开始在行业内不胫而走,有“收敛聚焦”、“矢量组织”、“冠军组织”、“韧性组织”,还有广为流传的“活下去、活得好、活得久”。万科一下子冒出来的这么新名词,背后的逻辑是什么?在提出“收敛聚焦”、“基本盘”后,是不是意味着万科别的转型业务不做了,又回到基本盘上去了?

  “万科是危机感驱动的公司,而不是危机驱动的公司。”万科董事会主席郁亮表示,万科2012年得出一个判断,房地产行业进入白银时代,白银时代虽然没有黄金时代那么贵,但仍然是贵金属。在白银时代公司启动转型,这样才让公司有足够的时间来探索和思考。这六七年以来,万科对白银时代的判断从来没改变过,公司对转型坚定的认识也从来没改变过。

  “收敛聚焦,是阶段性的总结和调整,收敛聚焦不是砍树,而是修枝剪叶。一棵树要经过适当的修枝剪叶才能让根扎得更深,让主干长得更加粗壮,之后才能结出更多的果实来。这是万科收敛聚焦、巩固基本盘的本意。”郁亮介绍,万科2018年在战略上做了小小的修订,升级为“城乡建设与生活服务商”,从配套上升到生活服务商,意味着公司不仅提供硬件,也需要提供软件,不仅要提供空间,也需要提供内容。万科试图找到一条新的增长曲线,在这点上公司从来没改变过、也没动摇过。

  会严密监控市场进行资产减值计提

  近年来房企的融资成本一直在走高,万科的负债率虽然比较低,但是也有上升的趋势。万科的财报显示,2018年万科的净负债率为30.9%,而2016年和2017年分别为25.9%和8.8%。对此,万科执行副总裁、首席运营官张旭表示,万科一直以现金流为基础,一直保持稳健的负债水平,目前的净负债率是30.9%,维持在非常合理的区间。净现金流方面,万科持有货币1884亿元,是短期负债的2倍,处于稳健的区间。

  此外,对于外界关于今年万科资产减值计提增加的疑问,万科执行副总裁、首席财务官孙嘉表示,万科每年都在严密监控市场和项目情况,并且对项目进行计提减值的测试和评估。今年万科计提资产减值23.5亿元。在是否计提减值的判断上,会基于这个项目可变现的难易度,整个计提减值的过程要经过公司的审计委员会通过。在未来项目的继续开发过程中,会持续根据市场变化情况和评估情况,结合实际情况来判断是不是需要计提和调整的准备。

  “大江大海”不是“海盗”行动

  早在2000年,万科制定了命名为“海盗”的挖人行动,中海成为“海盗”行动针对的对象,在三年的时间内,吸引近50位中海骨干人员加入万科,极大提升了万科在工程质量和成本控制方面的管理能力。而最近一段一时间,万科又提出了“大江大海”的人才计划,外界因此有猜测,万科是不是要启动新一轮的“海盗”行动?

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